너와 나를 위하여, 너나위
월급쟁이에서 100억 자산가로 변신한 작가는 평범한 직장인이었다고 합니다. 하지만 책을 읽어보면 평범한 사람은 아닙니다. '성실함'과 '실천력'의 본받을 만한 대단한 사람입니다. 직장인인 저도 주변의 선배들의 월급을 들었을 때, '아, 그냥 있으면 나의 미래는 저 정도의 월급이구나' 하는 생각이 듭니다. 작가의 부자가 되는 방법은 부동산이었습니다. 하루도 거르지 않는 현장답사라니... 그의 열정의 근간은 무엇일까요?
1장 왜 투자를 해야 하는가
무관심 속에 썩어가는 당신의 돈
자본주의에서 돈을 모르면 망하는 겁니다. 그런데 돈 공부는 따로 배우지 않습니다. 물가는 내 소득의 증가 속도보다 빠르고, 은행이 고객의 돈으로 돈을 버는 동안 시장에는 더 많은 돈이 생겨나고 돈의 가치는 떨어집니다. 일의 생존을 위해 꼭 필요한 주택도 투자 대상이라 가파르게 가격이 상승합니다.
월급은 절대 오르지 않는다
회사는 당신을 책임지지 않습니다. 그럴 수 밖에요. 회사는 이익집단이지 나의 가정도 학교도 아닙니다. 일해서 버는 소득은 증가 속도가 점점 더 느려집니다. 기업, 정부와 가계는 점점더 부의 비율이 큰 격차를 보입니다.
당신마저 관심 없는 당신의 노후
소득 수준은 점점 유지하기가 쉬울지 모르겠고, 노후화되고 고령화 되는 나라에서 노년 노동이 불가피 해지는데 노후를 준비하기 위해 투자를 시작해야 합니다.
직장생활 N년 차, 당신의 현주소
월급 이외의 소득이 있어야 할텐데 뭐가 문제인지도 모르는 것. 가장 먼저 할 것은 '자기 점검'입니다. 그리고 목표를 명확히 하여 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 잡습니다. 나와 내 가족의 경제적 위험 요조를 제거하는 것. 노후 준비가 필요합니다. 노동이 아닌 방법의 소득이잘못된 거라면 언제까지 일을 해야 합니까?
2장 당신과 돈이 가야할 방향
직장인의 투자 전략
시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이 필요합니다. 직장인은 시간을 돈으로 교환합니다. 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 합니다. 저금리 환경에서는 은행 예금은 소비자산입니다. 시간이 흘러도 가치와 가격이 올라가는 것은 소비자산과 반대에 있습니다. 직장을 다니며 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하며 그 돈을 소비자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 합니다. 어디다 쓰는지가 중요합니다. 우선 예비 경제적 자유인이 되어야 합니다.
돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
작가는 부동산 투자를 하며 3년간 사들인 부동산 덕분에 과거에는 꿈꾸지 못할 소득을 얻었다고 합니다. 돈 쓰는 대상을 바꿔 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비 자산)을 사들이는 것에서 내가 산 것보다 비싸게 팔수 있는 것(생산 자산)을 사서 가능했던 것입니다.
직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 바꿉니다.(시간을 근로소득으로 교환), 소비 자산 지출을 최소화합니다.(절약) 남은 돈을 모읍니다.(자본화), 모든 자본으로 생산 자산을 삽니다.(투자)
내가 부동산을 택한 이유
목돈을 만드는 데 장기간의 현금 유출은 방해가 됩니다. 투자할 때 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가를 보아야 합니다. 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 것입니다.
3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
작가의 경험담들입니다. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두고, 저평가 아파트에서 1억 2,000만원을 얻고, 아는 지역을 늘려 수익률 440%를 거두고, 3,000만원으로 역세권 대단지 초품아(초등학교를 품은 아파트)를 얻었다고 합니다.
4장 성공 투자를 위한 필수 지식
돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
쓰는 것을 체크하고, 독서를 하고 투자 선배들을 만나 돈을 이용해 시간에 투자하는 것을 배우고 깔고 앚는 돈을 최소하해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 자본을 재배치합니다.
직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
시간이 귀한 직장인 투자자는 시간 대비 결과물이 중요합니다. 어느 시기에 어떤 물건에 어떤 전략을 어떻게 활용할 지 시장과 상화에 따라 결정해야 합니다.
절대로 돈을 잃지 않는 투자법
사는 순간에 돈을 버는 건 투자고 악연히 오를 것이라 생각하고 돈을 투입하는 건 투기입니다. 저평가된 물건을 찾아 직접 찾아 나서야 합니다.
용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?
노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산합니다. 현재 현금 프름을 파악하고 저축과 자본 재배치를 통해 투자 종잣돈을 마련합니다. 보유 자산의 크기를 키워나가고 매입한 부동산을 장기 보유합니다. 원하는 은퇴 시점을 전후로 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻습니다. 자산을 쌓아올리는 장점은 수익 실현을 뒤로 미루어 불필요한 낭비를 막을 수 있습니다. 장기보유는 자산규모가 커지면 이에 비례해 수익도 훨씬 커질 수 있고 거래 횟수를 줄여 그에 따른 비용을 줄일 수 있습니다.
인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
투자금이 적으면 시간이 필요합니다. 전세금 레버리지는 아파트 매매가 뿐 아니라 전세가 변동폭도 투자성패에 영향을 줍니다. 시스템 구축은 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 고려해 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산하고 노후금액을 계산합니다. 채당 목표수익을 1억원으로 가정하고 몇 채가 필요한지 주액 수를 계산합니다 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자해 필요 주택수까지 삽니다.
위기가 나만 피해갈 거라는 착각을 버려라
처음부터 마이너스 통장니나 신용대출까지 끌어와서 투자하면 안됩니다. 리스크 관리를 하려면 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자합니다. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳은 신중하게 접근합니다. 마이너스 통장이나 신용대출로 현금을 확보합니다. 현금화 가능한 투자 물건은 한 두개 남겨 놉니다.
5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
확실한 투자 기준 세우기
자신만의 투자 기준이 있어야 합니다. 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할지, 부도산 중 어떤 대상에 투자할지, 아파트 중 어느 아파트에 투자할지, 앞의 기준들의 여러 아파트 중 어느 아파트에 투자할 지 결정합니다. 그리고 직접 경험해 봐야 합니다. 저평가된 상태인지 투자금은 적게 드는지 리스크 감당할 수 있는 수준인지 확인합닏. 지역을 선정하고 사전조사를 하고 현장조사를 하고 실전 투자를 합니다.
가격이 상승할 지역 선정하기
수요, 공급에 따라 사람의 수가 분위기와 심리에 영향을 줍니다. 아파트는 수요가 많아도 완성품을 즉시 공급할 수 없습니다. 이 기간동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하고 정책도 이에 따라 바뀝니다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 하고 이 시차가 수급불균형과 가격 등락의 핵심입니다. 수도권은 하나의 권역이지만 지방은 대부분 시단위로 권역이 다릅니다. 가격의 감을 잡고 매달 전국시구단위로 부동산 시세를 확인하고, 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴한 곳을 정합니다. '조인스랜드부동산'에서 지역을 살펴 높은 전세가율과 적정 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 골라 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황을 확인해 임장지역을 선정합니다.
임장 전, 지역조사 하기
전체적인 분위기와 일자리(국세통계 홈페이지 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계), 교통, 환경(지적편집도, 생활편의시설과 자연환경 조성), 학군(특목교 진학률, '아파트 실거래가'앱확인), 지역의 분위기와 스토리(인구구성, 연령 분포 '통계지리정보서비스'사이트), 가격을 사전 조사합니다.
지역을 눈에 담는 현장조사
지역주민처럼 세밀하게 숙지합니다. 초반 시행착오는 당연하고 꾸준히 반복합니다. 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인합니다. 중개소에 전화를 하고 실제로 매물을 확인하러 갑니다.
투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
동과 층에서 선호도가 낮은 것이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월한 것을 찾습니다. 가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람을 확인합니다. 가격 협상에는 매수 시점의 시장분위기도 중요합니다.
6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
인식과 태도의 변환이 시작이자 끝
불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 내가 현실에서 할 수 있는 것을 합니다. 그리고 알고 나면 실행해야 합니다.
한 번의 성공보다 중요한 것들
조급함을 경계하고 경제와 투자 관련 서적을 읽고, 투자관련 강의를 드고 오프라인 모임에서 투자 동료를 만들고 실제로 투자를 하고 반복합니다.
종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
빨리 가고 싶어도 경험이 없으면 빨리 갈 수 없습니다. 누구와 함께 갈지 동료들을 만들어야 합니다.
갈등에 대처하는 자세
반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 합니다. 상황 개선을 위해 내가 무엇을 할까 생각하고 책임감을 가지고 신뢰를 주어야 합니다. 투자는 평생 할 일이고 예상되는 갈등은 반드시 해결해야 합니다. 그리고 가족은 정말 중요합니다.